从1998年到现在的20多年里，中国的房地产市场发展得非常快。2017年，整个房地产市场的销售额达20万亿元，其中新房销售额14万亿元，二手房销售额6万亿元。在高速发展了20年后，房地产市场也迎接很多变化。行业内一直有一个判断：房地产行业已经进人后开发时代。

后开发时代和开发时代有什么分别呢?开发时代以单一产品——住宅为核心，开发商快速地买地、建设、销售、交付，从而实现资金回笼和利润率。开发时代的房地产企业竞争的是三件事：规模、成本、速度。所以我们能看到，开发公司在拿到地以后，基本上仅用4个月就开始卖房了。而在北京拿到一块地，最佳的卖房时间是拿地后的18~22个月，如果在此期间不清盘，利润率就受到影响。房地产企业在一线城市的竞争压力越来越大，开始不断地往三四线城市走。同时，房地产企业的规模也越来越大，有些房地产企业的销售规模已经超过5000亿元。所以行业人士普遍认为，现阶段房地产市场已经收窄，已经准备进人后开发时代。

后开发时代的关键词是全产品线、全价值链、全商业模式。产品不再只是住宅，而是包括住宅在内所有的房地产产品，不仅有购物中心、写字楼、医院，甚至还包括监狱、政府公共设施、体育场所、学校等，这叫全产品线。全价值链是指从拿地或者从每一个项目开始，一直到最后的运营阶段，每个价值环节(建设、管理、财务安排、运营等)都成为开发商关注和创新的重点。进入后开发时代，房地产和科技，特别是互联网以及我们日常可能接触到的技术等的联系越来越密切。关于房地产科技，我认为买房者需要关注以下几个方面。首先是投资规模。2017年，在与房地产科技相关的投融资活动规模方面，中国一共有60亿美元，美国大概有200亿美元。从规模上看，房地产科技肯定不是全世界增长最快的领域。很多人只注意到了AR(增强现实技术)、VR(虚拟现实)、人工智能等，但是房地产科技也不容忽视。很多我们熟悉的公司，比如说链家，就是运用房地产科技的杰出代表。

链家通过互联网处理大量的信息，和每一个买房、租房的人建立连接，并为其提供服务。WeWork(总部位于纽约的众创空间)做联合办公产品，让我们在办公空间的使用上更加灵活，不再像过去那样简单地交付一整层的办公室。这些都是房地产和科技结合带来的变化，这个领域还有很大的增长空间。其次是数据处理和智能家居。这两个领域也是房地产科技发展最快的方面。买房、卖房、租房都涉及海量的数据和信息。国外的一些平台，已经在房地产数据处理方面做出一定成绩，比如无论客户任何时间想买房或租房，不仅能够快速找到房源，而且能够实现在网上360度看房，看房之后还能快速估价。怎么估价呢?看一个房子周围(如2公里、10公里内)发生过的交易情况。平台把交易的价格都呈现给客户，同时把税收和当地估价部门对这个房子的估价，以及房地产经纪人的建议等数据以最快的速度反馈给客户，这样客户就能非常快地做出判断，决定要不要买或者租这个房子。

目前，房地产行业跟互联网结合最重要的进步，发生在买房、租房时的大数据处理层面。美国已经有了这类上市互联网公司，中国目前还没有。中国主要由政府部门掌握估价。未来，在开始征收房地产税以后，中国也一定会有这样的公司出现。在智能家居方面，房子和汽车一样已经成为互联网的终端。互联网科技产品已经进入到每一个家庭——在这个空间里，我们集合了所有的智能家电和互联网终端应用。在智能家居方面，出现了非常多的公司，这些公司能够用最快的方法让我们在室内体验和互联网、外部世界的联系。最后是房地产科技的应用方面，即资产管理。现在我们的资产管理主要针对投资级物业。

什么是投资级物业?比如北京的国贸三期。国贸一期、二期、三期项目存在了30年，一共100万平方米，价值2000亿元以上，而且没有负债，所以叫投资级物业。我们知道，在中国，一个开发公司一年开发100多万平方米不是一件难事，但投资级物业涉及资产管理，比较复杂。资产管理分为硬件和软件—机电和设备等属于硬件，服务和租赁业务属于软件。举个例子，我有一个在纽约的同事，他上班之余还和别人一起管理60多间房子，提供物业支持。我问他：“你怎么能管得过来60多间房子呢?你有3个孩子，还要上班，每天事情那么多，忙得过来吗?”他说，“很简单，全部都在网上管。报修水管，客户租赁看房，交易等都可以在网上完成。”其实，他通过美国的一个网上资产管理平台操作系统，就能实现一个人同时管理60多间房子。所谓的不动产管理，实际上和科技有着非常大的关系。在开发阶段，现在也有快速建房系统，即通过房地产和科技的结合完成建设。

最近几年，我们投资了一家特别有意思的小公司，通过网络订制和建造房子。这家公司服务的客户对象在哪儿呢?不是在北京CBD，而是在富裕的农村地区。这些地区，有不少愿意花七八十万元盖房的农村青年。80后、90后两代人是在互联网发展的过程中成长起来的，所以他们也知道怎么用网络订制个人需求。订完以后，公司提供几百个可选择的图纸，然后客户选好图纸，在网上付定金，之后定制公司派人迅速地按照图纸把房子盖好。村里如果有一家房子盖得特别漂亮，其他人就会竞相模仿。这家公司叫易盖房——字面意思是很容易盖房，它的2018年年收人同比增长31倍多。当然，现在房地产的投融资板块跟科技的结合也非常快速。

最典型的结合是一种特别的物业形式——消费类的物业，比如酒店、服务公寓、餐厅、办公室等跟客户密切联系的不动产形式。现在流行众筹，很多项目众筹的目的不完全是融资，而是跟客户建立连接。很多民宿、精品酒店、度假设施的投融资都使用了众筹的方式。投资人未来可以直接到自己参与众筹的场所去消费，并且在消费的过程中享受一定的优惠。这种“投资+消费”的模式巧妙地把客户联系在一起。

众所周知，人工智能、区块链等概念未来会渗透到很多行业，包括房地产行业。关于这些概念带来的变化和挑战，在房地产行业内讨论最多的大概有以下几个方面。·以后到底是聘请传统的保姆，还是使用保姆机器人?现在保姆机器人已经被开发出来，虽然有人比较在意机器人外形不亲切，无法与它们沟通，比如，如果机器人做错了事，你都没办法生气，否则你会发现自己很滑稽。但不得不说，保姆机器人技术的发展是对传统家政服务的挑战。甚至有人提议未来开发商卖房的时候直接配置一个机器人保姆。机器人保姆未来是不是房地产企业竞争的一个亮点，现在还在讨论之中。·可以用VR、人工智能的方法看房吗?如果可以，我们在租房或者买房时就能提前了解室内空间布局，然后判断是不是满足自己的需求。·在制造领域，用3D打印技术盖房子的可操作性高吗?3D打印技术的发展速度很快，但目前我们还不能借助它建设特别高层的楼房。一旦技术成熟，盖房子的速度会超乎想象，那时候的房地产行业又会有一番新光景。

过去最厉害的开发商坐直升机看地，现在看地可以用无人机，尤其是在考察度假地时。不同于人眼有限的观测范围，无人机的视距范围非常广。所以在看地、观景、模拟未来景观和销售方面，无人机的应用技术会越来越成熟。·大数据的应用对于实现精准的资产管理也越来越有用。比如，我们通过地图搜索，就知道每天在一个商圈内活动的人群大体上处于什么年龄阶段，以及在什么时间该商圈的人流量最大。我们以这样的方式聚焦物业管理和租赁经营，在设计、建造购物中心和社区商铺的时候参考数据，从而实现更精准的定位。

区块链技术方兴未艾，房地产行业最近就区块链技术也有很多讨论和研究。特别是在房地产金融服务方面，大家普遍认为区块链技术可以广泛应用于此。如果你有一个房产项目需要融资，不必通过现在的一套手续，而是通过智能合约拉拢一群人直接融资。这个也是我们在努力研究的一个方向。总而言之，虽然房地产科技领域在过去一直被人忽视，但它的发展机会仍然存在。房地产进入后开发时代，全产品线、全价值链、全商业模式将拥抱所有高效实用的新兴科技，然后提供更好的空间体验和价值服务。