每个月国家统计局都会公布70个大中城市房价指数。官方数据显示，自从房地产市场实施调控以来，北京房价呈现下行趋势。2017年5月，北京房价同比下降2.8%，环比微降0.2%。不止北京，在调控政策的影响下，全国住宅价格环比下降，涨幅出现回落，涨幅回落城市的个数也有所增加。一二线城市房价同比涨幅回落得尤其明显。iat人这国家统计局遵循正规的统计方法，给出的数据自然值得信服。但是，有人会问：为什么数据显示房价下跌，我们在实际生活中仍感受到买房不易呢?这里不得不提到一件被大多数人忽略的事情——关于房价的统计和研究是以整个城市为单位的。

在北京这样的特大型城市，核心区和郊区的房价往往相差很大。在西城、海淀等核心区，房价高达8万~10万元/平方米不足为奇，但在延庆、平谷等偏远郊区，一套房子以2万~3万元的单价成交也很正常。如果不按照环线或板块划分，而是以全北京市为维度，把北京的二环、六环房价加在一起平均计算，我们得到的数据并不具备那么大的参考价值。接下来，我们再看看2017年上半年北京新房市场的成交情况。相比于2016年同期，单价2万~5万元/平方米的首次置业房产成交比从60%下跌到41%——在北京2017年半年成交的房子中，刚需房的古比下降。但是，单价5万-8万元/平方米的改善型房源的成交比例，同比上升18%。最终平均下来的北京房价确实比一年前便宜，但买改善型房子的人的比例超过了买刚需盘的比例，大部分人买的是单价更高的房子。高价楼盘热销的新闻也给大家造成一个假象――数据欺骗了你，房价根本没有下跌。

再举个例子。前几年，北京的房地产市场出现了一种自住型商品房，位置有远有近，价格便宜。一套位于四环的房子可能才卖2万-3万元/平方米。可想而知，这些物美价廉的自住房大量供应，一定会冲抵豪宅高价房在数据上的表现，然而只有少数人有资格购买自住房，大多数人还得去市场上购买高价房。同样，将自住型商品房的数据和现实进行对比，大家也没那么相信房价下跌这件事情了。既然数据的参考价值有限，那么市场是否也在无形中推波助澜，诓骗了你?为了确保调控成果，管控比较严格的地方政府，在房地产项目开盘时会和开发商约定一个限定的销售价格，这个限价往往比预期的价格低很多。如果开发商按照政府批准的价格卖房，可能会无法达到预期的利润。所以在实际销售的时过程中，开发商往往采用捆绑精装修、房子和车位打包销售的形式，不只卖房，还卖房子的配套产品。最终造成的局面是：开盘房价很低，买房者付的首付也比楼市调控前低了不少，但同时必须缴纳少则几十平方米，多则一百多平方米的精装修费用。即使每平方米按2000元算，一套房的精装修费用也要几十万元。如果在捆绑车位销售的情况下买房，买房者少则要多花几万元、十几万元，多则要在原来房价的基础上加几十万元。这样一来，虽然房价被管控，但首付和总房款不仅没有什么变化，甚至还可能增加了。

从统计学角度来看，每平方米的产权房价格毫无疑问下跌了。打包一算，买房者从口袋里掏出的钱却更多了。当房价开始下跌、市场趋冷时，开发商出于经营业绩和利润的考虑，开盘意愿会走低。相比于低价售房，开发商更愿意努力挺过房地产市场的寒冬期，之后再以一个比较高的价格出货走量。当房地产市场处于下行期，大家很少看到开发商一夜之间售罄几百套房源的新闻。此时，开发商会暂停供应以减少新盘人市量；即便人市，也只放几十套房源。开发商一直把控着房源，导致成交速度放缓，那么买房者感受到的降价氛围也不会很强烈。这是官方数据显示房价下降，而买方市场感受不到降价的另一个原因。

春德房价数据以及人们对房地产市场的预判，决定了人们是否出手，何时出手，怎样出手以及选一个怎样的房子。了解数据“失真”背后的各种原因，是建立正确观察中国楼市的坐标系的基础。从买房角度来看，无论是置业还是投资，我们都更需要明白整个房地产市场生态基本的运作情况和规律。从生活角度来看，无论是开发商还是买房者，对对方都有了更多的理解，也不会再有那么重的戾气。